繼上一輪各地密集放松住房限購政策后，新一輪住房信貸政策正在加緊出臺。

5月17日，央行定調(diào)下一步的住房金融政策走向后，房地產(chǎn)新政落地城市一步步擴圍。中新財經(jīng)結(jié)合機構(gòu)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前已有超20個省份明確取消房貸利率下限并降低首付比例下限。各地按照“因城施策”原則支持合理住房需求，也呈現(xiàn)出不同的政策特點。

一線城市加入調(diào)整行列

廣州新政力度最大

一線城市的政策走向總是尤其受到關注，這次上海擔任了“先行者”的角色。5月27日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，在限購、限貸、二手房交易等方面全面展開積極調(diào)整；28日，廣州、深圳相繼出臺新政，明確調(diào)整優(yōu)化住房限購、信貸等政策。

雖同為一線城市，但梳理后可看出，三地的政策調(diào)整體現(xiàn)了分對象、分區(qū)域優(yōu)化的原則，而非簡單的“一刀切”。

率先出手的上海將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房最低首付比30%；首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房商貸利率3.7%。

與之類似的，深圳將首付比調(diào)整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調(diào)整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著降低購房按揭成本。

廣州的購房首付比則調(diào)整為首套房15%、二套房25%，并成為當前一線城市中唯一取消房貸利率下限的城市。5月28日，廣州主要銀行就房貸利率達成共識，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。

此外，廣州本次還創(chuàng)新性地為“三套房”的貸款政策開了口子。在非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

“這是熱點城市首次放開二套及以上住房貸款。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時將主動權(quán)給到銀行去判斷，銀行會基于市場分析制定差異化的首付和利率政策，以確保自身的資產(chǎn)安全。

梳理可見，調(diào)整后上海、深圳的首付比和房貸利率幾乎位于同一個梯隊，廣州則下調(diào)力度更大，更接近于其他熱點二線城市的水平。

同時，目前全國一線城市中，除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當前已有城市部分銀行執(zhí)行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

多地取消房貸利率下限

“15%+25%”成首付比標配

對于其他二線城市來說，將房貸水平直接降至央行提出的政策底線，則幾乎成為標配。即首套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

例如，二線城市中罕見的尚未完全取消限購的城市天津，亦在5月29日將信貸政策調(diào)整至上述水準。業(yè)內(nèi)分析也指出，當前個人住房貸款首付款比例已為史上最低。

值得注意的是，這些進行調(diào)整的城市中，此前已有不少取消了首套房貸利率下限。因此本輪調(diào)整中著重于進一步取消了二套房貸利率下限，以及降低首付比例。

“近期各地政策的步調(diào)非常一致，充分落實‘517’降首付降利率的政策導向，充分體現(xiàn)房貸政策雙降是近期各地‘一城一策’的重要特點。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地政策的思路和邏輯非常清晰，近期普遍會出臺首付比例調(diào)至15%、房貸利率自由定價、三套房給予最優(yōu)信貸支持等政策，全國購房首付比例普遍進入“15%時代”。

東方金誠首席宏觀分析師王青預測，年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度可能超過50個基點。這也意味著，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。未來房貸利率下調(diào)的大門已經(jīng)打開，下調(diào)幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時實現(xiàn)企穩(wěn)回暖。

在這樣的情況下，市場有對增量房貸利率和存量房貸利率存在較大差異的擔憂出現(xiàn)。嚴躍進認為，短期看兩個內(nèi)容關聯(lián)度小，但是確實會引起一些存量貸款方面的糾紛問題。建議從金融風險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調(diào)納入到后續(xù)的研究范疇之中。

此外，李宇嘉認為，后續(xù)部署可以著眼于稅費政策，比如降低或減免契稅、個稅和增值稅，以加速庫存去化、穩(wěn)定價格預期。

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